上海二手房周成交量创近5年新高，购房者从“观望为主”转向“主动沟通”
记者 计思敏
新“沪七条”落地后，上海二手房交易热度持续冲高，“小阳春”行情落地兑现。
据上海中原地产监测数据，3月9日-3月13日，上海二手房(含商业)网签成交连续5个工作日突破800套，日均成交量达874套，市场活跃度持续攀升。3月14日(周六)二手房成交再冲高峰，单日成交1472套，逼近1500套大关。上一次达到这一成交高点，还要追溯到2025年3月15日(周六)的1473套，时隔一年楼市热度强势回归，点燃上海楼市“小阳春”。
另据安居客监测数据，上周(3月9日-3月15日)，上海二手房整周成交7233套，创近五年来的最高周成交纪录。
58安居客研究院院长张波表示，此轮成交量冲高可以理解为趋势性回暖的信号。从安居客线上用户行为数据看，政策落地当周，用户主动发起微聊对数周环比上涨144.7%，发起用户数环比增长133.7%，留电用户数更是大增251.8%，微聊留电率提升50.5%，且上升的趋势在3月中旬还有所延续。购房者已从“观望为主”转向“主动留电、深度沟通”。
在其看来，“沪七条”政策起到了重要的推动作用，通过限购放松更好地打通了刚需入场与改善置换链接，形成二手房库存下降、一二手市场热度联动传导的局面，为回暖的长期性打下了政策基础。
上海链家数据进一步印证市场回暖态势。据上海链家研究院负责人李根介绍，3月第二周，二手房成交量同比增长9%；新政后，日均带看量、日均新增客户量对比新政前增长47%、57%，客户入市信心较前期提升，带看与成交双活跃。
张波分析，此次成交高峰是多重因素叠加的结果：一是“沪七条”政策落地，带动市场活跃；二是市场预期转好，用户决策积极性增强；三是节前积压需求释放，年后往往是成交的高峰，由于今年过年晚导致更多成交在3月得到体现。
从需求结构看，刚需仍是市场核心支撑。上海中原地产数据显示，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。上海中原地产分析师卢文曦进一步指出，目前来看，这都是比较积极的信号。从以往市场惯例来看，通常都是刚需产品市场先行，随后逐步传导至首次改善型房源，再进一步向高端改善等高阶产品传递热度，整个置换链条也会随之逐步盘活。
价格端也开始企稳。国家统计局数据显示，2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，上海二手住宅销售价格自2025年5月以来连续九个月负增长，此次环比转涨为近10个月来首次。
从新房市场表现来看，核心城区改善盘关注度高，近郊刚需盘受政策利好明显。58安居客数据显示，核心城区中，徐汇、静安、长宁等区域144平方米以上高端改善房源承接了更多改善需求。远郊板块中，宝山、松江、闵行等区域90平方米及以下刚需房源承接大量外溢需求。
卢文曦指出，当前新房供应仍偏紧，热门网红盘还在蓄势待发，成交暂未复刻二手房的爆发式增长，不过新房市场先行指标持续向好，双休日售楼处到访量节节攀升，看房热度居高不下。
以浦东联发金海雲墅项目为例，据上海链家新房浦东区域项目经理乐钦龙介绍，截至3月14日，新政后项目到访量810组，成交量18套；另有多组客户在等后续房源加推，项目整体的成交周期由原来的两周缩短到一周。其中，3月14日(周六)单日来访110组，成交6套，回暖态势显著。
位于虹口的外滩瑞府项目同样迎来成交高峰。据项目销售人员介绍，新政后，新政客户占比约20%，上周销售额超10亿元，项目热度持续走高。
张波认为，短期来看，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然市场热度已经明显提升，但远郊板块仍面临新房供应竞争，价格上涨将集中于核心城区优质房源，结构性分化持续。长期来看，量价平稳也是主要趋势，虽然近期上海二手房挂牌量持续下降，核心城区优质房源议价空间收窄，价格止跌转涨信号有所增强，但需求很难再现报复性上涨，尤其是投机性需求大都离场，自住需求相对稳定，更是强化了未来量价平稳的需求基础。
